Internationale investeringen
Bouwinvest investeert wereldwijd in woningen, winkels, kantoor-, logistiek en hotelvastgoed, plus in enkele andere vastgoedsectoren zoals self-storage en parkeergarages. Het gaat hierbij om indirecte investeringen in beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, joint ventures en club deals. Omdat we pensioengeld beheren, streeft het International Investment team naar een stabiel en consistent rendement van circa 7% per jaar. Dit biedt voldoende dekking voor de lange-termijnverplichtingen van onze opdrachtgever bpfBOUW. De sterke toename van de allocatie naar internationaal vastgoed in de afgelopen jaren is vooral bedoeld om een betere spreiding van de vastgoedbeleggingen voor bpfBOUW te realiseren. In de eerste plaats heeft dit een grotere geografische spreiding opgeleverd, dankzij een steeds grotere allocatie naar veelbelovende regio’s zoals Azië-Pacific en de Verenigde Staten en een minder sterke nadruk op Europa. Daarnaast ontstaat een extra diversificatielaag dankzij de gekozen sectorallocatie binnen de verschillende landen. Zo zijn de omstandigheden op de kantorenmarkten van Australië, de Verenigde Staten en Japan wezenlijk anders dan in Nederland.
De toevoeging van beursgenoteerde fondsen aan de internationale portfolio, drie jaar geleden, zorgde voor nog een andere diversifcatielaag. Het stelt ons in staat een aantal lacunes in onze internationale portefeuille op te vullen met posities in sectoren waar interessante beleggingsmogelijkheden te vinden zijn, met hogere rendementen dan doorgaans te behalen zijn bij niet-beursgenoteerde fondsen. De internationale beleggingsportefeuille biedt onze cliënt ook nog eens een evenwichtiger risicoprofiel. De mondiale vastgoedmarkten zijn dynamisch, maar de gevolgen van marktcorrecties en crises voor de diverse sectoren zijn per land verschillend. Een evenwichtige spreiding van belangen over de verschillende sectoren en regio’s biedt bescherming tegen volatiliteit in de markt.
Met beleggingen in de mondiale markt voor mezzaninefinanciering heeft Bouwinvest opnieuw een diversificatielaag aan de internationale portefeuille toegevoegd. Deze markt vereist specifieke expertise, maar geeft beleggers toegang tot hoogwaardige objecten en crediteuren, en momenteel tegen zeer gunstige voorwaarden. Deze beleggingen genereren een aantrekkelijk risicogewogen rendement en biedt beleggers tegen lage kosten toegang tot vastgoedsectoren waar nauwelijks via beursgenoteerde of niet-beursgenoteerde fondsen in geïnvesteerd kan worden.
Dankzij het sterke vertrouwen van bpfBOUW in de internationale portefeuille kon het internationale team van Bouwinvest in de afgelopen jaren zelfs in de verschillende crisisperioden blijven beleggen in de wereldwijde vastgoedmarkten. Hierdoor hebben wij kansen kunnen grijpen terwijl andere investeerders zich terugtrokken. Wij beleggen voor de lange termijn, maar we hebben ook de flexibiliteit om te profiteren van kortstondige volatiliteit. Tot ons genoegen constateren we dat er tussen de best presterende fondsen binnen de portefeuille in 2015 zowel fondsen zitten waar we recent zijn ingestapt als fondsen die al enkele jaren in de portefeuille zitten, waaronder een logistiek vastgoedfonds in Australië en een kantoorvastgoedfonds in de Verenigde Staten.
De focus van het internationale team van Bouwinvest ligt sterk op ontwikkelde economieën, met transparante en liquide vastgoedmarkten. Wij investeren niet in landen met een slechte staat van dienst wat betreft transparantie of corruptie. Binnen de landen waar wij beleggen ligt de nadruk op grote steden. Wij verwachten namelijk dat het rendement op vastgoed op de lange termijn bepaald wordt door diverse trends, die in het voordeel zullen werken van grote steden. Een van deze trends is de voortgaande verstedelijking. In bepaalde delen van de wereld ontstaan hierdoor megasteden, waar het aantal (kantoor)banen sterk groeit en vervolgens ook de vraag naar woningen en winkelvastgoed. Nog een belangrijke trend is de opkomst van online winkelen. Hierdoor neemt de vraag naar state-of-the-art logistiek vastgoed, dat in onze internationale portefeuille dan ook goed vertegenwoordigd is, toe. Verder maakt het toerisme een spectaculaire groei door, waardoor de vraag naar hotelaccommodatie het aanbod sterk gaat overstijgen, wat hotelvastgoed weer tot een uitstekend beleggingssegment maakt. De snelle vergrijzing in landen als Japan leidt, in combinatie met de steeds hogere levensverwachting, tot meer behoefte aan zorgvastgoed. Dit is voor ons dan ook een veelbelovende sector voor de toekomst. Verder zal de groeiende welvaart in de regio Azië-Pacific diverse gevolgen hebben voor vastgoed, met name de woningmarkt. Zo zal er een enorme toenemende behoefte ontstaan aan studentenwoningen, ook een marktsegment dat wij nauwlettend volgen.
Een andere hoge prioriteit voor het internationale team is de kwaliteit van het onderliggende vastgoed. We zien een sterke correlatie tussen de prestaties van indirecte vastgoedinvesteringen en de kwaliteit van het onderliggende vastgoed. Bij het nemen van investeringsbesluiten kennen we daarom veel gewicht toe aan de analyse van de huurinkomsten, de bezettingsgraad en de potentiële huurgroei. De duurzaamheid van het onderliggende vastgoed is dan ook zeer belangrijk en al onze investeringen voldoen aan strikte criteria op het gebied van milieu, maatschappij en goed ondernemingsbestuur (ESG- ofwel ‘environmental, social and governance’ criteria). In alle landen waar we investeren werken we alleen met ‘best of class’ fondsmanagers. De fondsmanagers met wie we samenwerken begrijpen het DNA van een pensioenfonds en handelen in het verlengde van de investeringsfilosofie van Bouwinvest. Ze kennen hun markten door en door, hebben solide track records, een goede governancestructuur en delen onze voorkeur voor kwaliteit en duurzaamheid. In 2015 stelden we tevreden vast dat alweer een groter deel van de fondsmanagers met wie wij werken een beoordeling voor de duurzaamheidstoetsing van GRESB heeft aangevraagd, en dat hun GRESB scores verbeterd waren ten opzichte van 2014. Wij nemen graag een significant belang in de fondsen waarin we beleggen, omdat we hierdoor invloed krijgen op hun beleggingskeuzes en strategieën. We hebben inmiddels met een groot aantal fondsmanagers een stevige relatie opgebouwd, en dit heeft ons in de afgelopen jaren veel voordeel opgeleverd.
Natuurlijk brengt een dergelijke brede portefeuille eigen, unieke uitdagingen met zich mee. Een van onze grootste uitdagingen is om daadwerkelijk duurzaam te beleggen. De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor een zeer groot deel van de schadelijke uitstoot en er zijn al steden die vrijwel verlamd worden door luchtvervuiling. Daarom hebben wij het vaste voornemen om bij te dragen aan een schonere en gezondere gebouwde omgeving door alleen te investeren in vastgoed dat aan zeer strikte duurzaamheidscriteria voldoet. Een andere uitdaging is dat vanwege de enorme geldstroom richting vastgoed en de daardoor zeer competitieve internationale vastgoedmarkt het moeilijker wordt om het juiste beleggingsproduct te vinden.
Daarnaast is er volatiliteit in de vastgoedmarkt. Vrijwel alle markten - nationaal, regionaal en sectoraal - ondergaan vroeg of laat een correctie. Bouwinvest is relatief goed beschermd door de grote spreiding in de portefeuille en heeft de expertise, de marktkennis en middelen in huis om gebruik te maken van kortetermijncorrecties.
Ten slotte worden de mondiale financiële markten – en dus ook de vastgoedmarkt – beïnvloed door de talrijke geopolitieke problemen die momenteel in de wereld spelen. Wij volgen al onze markten nauwlettend, hierbij geholpen door onze lokale partners. De rente is momenteel ongekend laag, waardoor vastgoedbeleggingen buitengewoon aantrekkelijk worden, maar vroeg of laat zal de rente weer gaan stijgen. De prijzen van vastgoed zullen blijven stijgen, maar niet in het huidige tempo. Daartegenover staat dat, parallel aan de daling van de rente, ook de rendementen zijn gedaald. In de toekomst ligt een stijging voor de hand, in ieder geval in de primaire markten zonder leverage.
Als we rekening houden met de combinatie van al deze factoren verwachten wij dat het nettojaarrendement op de lange termijn op 7%-8% zal liggen.
In 2015 behaalde de portefeuille Internationale Investeringen van Bouwinvest opnieuw een solide resultaat. Het totaalrendement exclusief valutaresultaat en na aftrek van management fees kwam uit op 12,7%. Inclusief valutaresutaat en na aftrek van management fees kwam het totaalrendement uit op 19,2%. Hieraan droegen zowel niet-beursgenoteerde als beursgenoteerde fondsen bij, met een performance van 14,0% respectievelijk 10,0%, exclusief valutaresultaat. De hierna genoemde rendementen zijn allen exclusief valutaresultaat tenzij anders vermeld. De best presterende regio in 2015 als geheel was Europa. De verkoop van een woningportefeuille in Berlijn ruim boven boekwaarde, gecombineerd met sterke resultaten op beursgenoteerd vastgoed, leverde een rendement van 16,1% op in Europa, geholpen door yield compressie die werd veroorzaakt door de instroom van kapitaal. Aan het totaalrendement in Europa droegen zowel niet-beursgenoteerde als beursgenoteerde fondsen bij, met 17,9% respectievelijk 16,1%.
De regio Azië-Pacific behaalde in heel 2015 toch nog een performance van 6,8% na de correctie eerder in het jaar, toen beleggers wereldwijd onrustig werden over de steeds lagere economische groeiprognoses voor China. Ondanks de onrust rond China behaalden de beursgenoteerde fondsen in deze regio voor 2015 een positief rendement van 2,8%. De niet-beursgenoteerde fondsen zetten zelfs een performance neer van 8,3%, die vooral te danken was aan hun posities in Australië en Japan.
De portefeuille Noord-Amerikaanse investeringen sloot het jaar af met een totaalrendement van 13,0%. De vastgoedmarkt van de Verenigde Staten bevindt zich in een rijpere fase van de cyclus, en voorlopig komt hier waarschijnlijk weinig verandering in. De aanvangsrendementen zijn nog nooit zo laag geweest. De langverwachte renteverhoging door de US Federal Reserve, in december 2015, heeft de markt vrijwel onberoerd gelaten.
Ultimo 2015 is de gemiddelde leverage op de portefeuille gedaald tot 30%, versus een gemiddelde van 33,6% eind 2014. De totale waarde van de internationale portefeuille bedroeg € 2,6 miljard, vergeleken met € 2,4 miljard een jaar eerder. In totaal werd er in 2015 voor € 260 miljoen aan nieuwe investeringen gedaan, in overeenstemming met de groeistrategie, zoals vastgelegd in het mandaat voor internationale investeringen van bpfBOUW. Door de verbeterde liquiditeit in de markt zijn de desinvesteringen in 2015, veroorzaakt door de expiratiedata van de verschillende Europese en Noord-Amerikaanse closed-end fondsen, in een hoog tempo toegenomen.
Valutaresultaat droeg € 143 miljoen bij aan de groei van de portefeuille in 2015; waardestijgingen van het vastgoed droegen nog eens € 182 miljoen bij.
Europa
Bouwinvest heeft een groot vertrouwen in de fundamentele vooruitzichten voor Europees vastgoed op de lange termijn. In veel Europese landen komt het economisch herstel op gang en groeit de BBP. Door de lage rentestand en de minimale opbrengsten van beleggingen in vastrentende obligaties, in combinatie met de volatiliteit op de aandelenmarkten, komt er een enorme kapitaalstroom richting de vastgoedmarkt. Hierdoor is de liquiditeit van de Europese vastgoedmarkt sterk verbeterd. Verder stijgt in de meeste Europese landen in lijn met het economisch herstel ook de huurwaarde van vastgoed. De sterke opkomst van ecommerce en online winkelen leidt intussen tot een groeiende vraag naar logistiek vastgoed, en uiteraard heeft dit ook zijn weerslag op de markt voor winkelvastgoed. Hierdoor is het des te belangrijker geworden om te investeren in prime winkelvastgoed, dat garant staat voor consistente huurgroei en een solide rendement. Er is ook weer een gezonde vraag naar woningen en naar kantoorvastgoed op A1-locaties. Hoewel Europa in zijn geheel herstelt, is een aanzienlijk deel van dat economisch herstel geconcentreerd in de grotere steden van Noordwest-Europa, in landen als Duitsland, het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Scandinavië. Dit zijn tevens de landen met de meest ontwikkelde en transparante vastgoedmarkten. Door de snelle verstedelijking groeit de bevolking in de grotere Europese steden en zien we krimp in de omliggende regio’s. Bouwinvest belegt daarom vooral in de steden en metropole regio’s met de beste economische en demografische vooruitzichten.
De huidige Europese vastgoedportefeuille van Bouwinvest is goed gepositioneerd om in de komende jaren een solide rendement op te leveren. De spreiding van beleggingen over zowel landen als sectoren is evenwichtig, terwijl via enkele nicheposities een extra diversificatielaag is aangebracht.
Deze investeringen zitten in beurs- en niet-beursgenoteerde fondsen, club deals en joint ventures. Daarnaast hebben we een pan-Europese portefeuille van mezzaninefinancieringen. Veel van de huidige investeringen zitten in closed-end fondsen waar we vóór de financiële crisis instapten, en lopen uiterlijk in 2017 af. De portefeuille niet-beursgenoteerde fondsen omvat investeringen in onder andere winkelcentra, mezzaninefinancieringen, logistiek vastgoed met langlopende huurcontracten in het Verenigd Koninkrijk, en winkelvastgoed in Frankrijk en Zweden. In Duitsland heeft Bouwinvest een grote woningenportefeuille en op pan-Europees niveau hebben we aanzienlijke beleggingen in de bloeiende logistieksector.
In 2015 hebben wij wederom gekeken naar beleggingsmogelijkheden in de Britse woningmarkt, vooral in het gebied in en rondom London (Greater London area). Verder ging onze voorkeur uit naar Europese kantoorfondsen die zich concentreren op de grote steden, omdat de economische groei en bevolkingsgroei vooral daar zal plaatsvinden. De Europese markten voor achtergestelde obligaties en mezzaninefinanciering groeien ook behoorlijk snel. Wij hebben onze posities hierin vergroot, omdat hier tegen relatief weinig risico een goed rendement te behalen is. Wij zijn van mening dat deze markten ook in het komende jaar nog uitstekende investeringsmogelijkheden zullen bieden. Het middeldure huursegment in Europa is veelbelovend, omdat het aanbod nog tamelijk beperkt is en de vraag hoog, vooral in de grote steden. De meeste nieuwbouwprojecten zijn daardoor bij oplevering al volledig verhuurd en er is veel potentiële huurwaardegroei. Nu het economisch herstel in Europa nog pril is, liggen er volop beleggingskansen bij woningen, kantoorvastgoed en winkelvastgoed voor partijen die de juiste expertise, de gelegenheid en de middelen hebben om hierop in te spelen.
Gezien de snelle ontwikkelingen in de vastgoedmarkten richt onze strategie zich in Europa op het aanhouden van een solide basis langetermijnposities in beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde fondsen, met daarnaast voldoende ruimte om flexibel in te spelen op verschuivingen binnen de diverse markten en nieuwe investeringskansen.
Bij Bouwinvest nemen we bij voorkeur een relatief groot belang in de fondsen waarin we investeren, en spelen wij daarin graag een actieve rol. Dit stelt ons in staat om op de verschillende fronten invloed uit te oefenen op investeringsbeslissingen en -strategieën, waaronder duurzaamheid. In dit dynamische speelveld is het onze stellige overtuiging dat nauwe samenwerking met lokale fondsmanagers en investment managers de beste garantie vormt voor stabiele rendementen op lange termijn voor onze investeerder. We besteden dus zeer veel aandacht aan het vinden van de juiste partners. Al onze lokale partners hebben dan ook een uitstekende track record. Met veel van hen werkten we ook al vóór en tijdens de crisis - juist dan leer je de beste fondsmanagers kennen. Verder werken we het liefst met investment managers die zich kunnen vinden in de beleggingsfilosofie van Bouwinvest en de investeringsuitgangspunten van pensioenfondsen begrijpen. Duurzaamheid hoort daar ook bij. Steeds meer van onze partners gebruiken inmiddels de GRESB-toetsen om hun prestaties op het gebied van duurzaamheid te meten en te verbeteren. Het belang hiervan wordt in de toekomst alleen maar groter.
Noord-Amerika
De Noord-Amerikaanse vastgoedsector is voor beleggers zeer aantrekkelijk vanwege de karakteristieken op langer termijn. Deze regio heeft een gezonde bevolkingsgroei en de economie van de Verenigde Staten heeft zich inmiddels hersteld en bevindt zich nu in de groeifase. De economische groei is daarbij gematigd, waardoor het gevaar van oververhitting ('boom and bust') klein is. Tegen deze achtergrond zijn de huren in de meeste sectoren gestegen. De verhouding tussen vraag en aanbod klopt over het algemeen redelijk goed, vooral in de grote steden. Zo is er in de kantorenmarkt geen enorm overaanbod zoals in Europa. Bovendien is vastgoed bij beleggers zeer in trek, waardoor de liquiditeit van de markt sterk is toegenomen en kantoorpanden die tijdens de crisis zijn verwaarloosd veel potentie bieden om waarde toe te voegen.
Op sectorniveau gaan woningen en logistiek vastgoed voorop, al is er ook veel vraag naar kwalitatief hoogstaande kantoren in en rond de grote steden. De meerderheid van de investeringen is geconcentreerd in de metropoolregio's met de beste economische en demografische vooruitzichten. Deze locaties bieden de beste werkgelegenheidsperspectieven en zijn doorgaans het meest geliefd om te wonen.
Bouwinvest heeft in de afgelopen periode van vijftien jaar een mooie gebalanceerde en gespreide vastgoedportefeuille opgebouwd in Noord-Amerika. Deze bestaat uit een aantal sectorspecifieke beleggingen - meestal core - plus een aantal gediversificeerde niche investeringen. Er is belegd in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, joint ventures, co-investments, club deals en beursgenoteerde vastgoedfondsen.
In de loop der jaren is de focus binnen de portefeuille minder komen te liggen op closed end fondsen, omdat deze een snelle aanpassing van strategische wijzigingen bemoeilijken. De verschuiving naar een meer gediversifieerde strategie met een mix van core-, value-add en opportunistische investeringen heeft de portefeuille zowel minder kwetsbaar als flexibeler gemaakt. Door meer te beleggen in open-end fondsen heeft de portefeuille ook een stabielere basis gekregen, omdat het risico dat een groot deel van de fondsen in de portefeuille gelijktijdig het einde van de looptijd bereikt, is verdwenen. De toevoeging van beursgenoteerde fondsen, drie jaar geleden, was volledig in lijn met deze strategie omdat hiermee de controle volledig bij Bouwinvest kwam te liggen in plaats van bij de fondsmanagers.
De Noord-Amerikaanse portefeuille heeft via beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde fondsen een brede dekking in een reeks sectoren waaronder woningen, winkel-, kantoor- en logistiek vastgoed. De logistieke sector heeft de wind in de rug dankzij de toenemende populariteit van online winkelen, terwijl de herstelde BBP-groei de vraag naar winkel- en kantoorvastgoed stimuleert. Ook de woningmarkt is zeer aantrekkelijk voor beleggers. De leegloop van de steden is tot stilstand gekomen en er is inmiddels een beweging in omgekeerde richting op gang gekomen. Hierdoor neemt de vraag naar huurwoningen in diverse grotere steden toe. Hoogwaardige huurappartementencomplexen leveren uitstekende rendementen.
Zo bleek het besluit, eind 2014, van Bouwinvest om haar Noord-Amerikaanse vermogensbeheerder Clarion te steunen bij de aankoop van het Gables Apartment Fund een slimme zet. Het Gables Apartment Fund was afgelopen jaar één van de best presterende fondsen in de portefeuille. De positie in dit fonds is met een waarde van USD 180 miljoen de grootste in de Noord-Amerikaanse portefeuille. De belangen in mezzaninefinancieringen, waar Bouwinvest in 2014 in de VS voor het eerst is ingestapt, voegen een extra diversificatielaag aan de portefeuille toe. De verwachting is dat zij tegen relatief weinig risico een solide rendement zullen opleveren.
Bij Bouwinvest geven wij er de voorkeur aan een relatief groot belang op te bouwen in de fondsen waarin we investeren en stellen we ons op als actieve beleggers. Hierdoor kunnen wij invloed op hun beleggingsbeslissingen en strategieën uitoefenen. Wij zoeken ook graag nauwe samenwerking met lokale beleggingsspecialisten en fondsmanagers, omdat dit de sleutel is gebleken tot het bereiken van een optimale risico-rendementsverhouding voor onze opdrachtgever. We kiezen lokale partners die zich kunnen vinden in onze beleggingsfilosofie en onze prioriteiten ten aanzien van duurzaamheid. Steeds meer van hen gebruiken inmiddels de GRESB-benchmark om hun prestaties op het gebied van duurzaamheid te meten en te verbeteren. Dit is zeer bemoedigend, want het belang hiervan wordt in de toekomst alleen maar groter.
Azië-Pacific regio
Bouwinvest is optimistisch over de fundamentele vooruitzichten voor de regio Azië-Pacific op lange termijn. Zo blijft de economische groei goed op peil, gaat de verstedelijking in een ongekend tempo door en neemt de middenklasse snel in omvang toe. Hierdoor ontstaan kansen voor investeringen in infrastructuur en vastgoedontwikkeling, die tegemoetkomen aan de snel groeiende vraag naar woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimte. Door het enorme succes van online winkelen en de groei van de handel in het algemeen is er bijvoorbeeld grote behoefte ontstaan aan modern logistiek vastgoed. De toenemende welvaart zorgt ook voor een groeiende vraag naar studentenaccommodatie, in onze ogen een veelbelovende marktniche. De snelle vergrijzing en de hogere levensverwachting in deze regio leiden weer tot meer vraag naar zorgvastgoed. Dit geldt vooral voor Japan, waar wij in deze sector potentiële beleggingen in overweging hebben. Intussen worden in Azië buitenlandse reizen steeds populairder. Dit zal verstrekkende gevolgen hebben voor de vraag naar hotelbedden, zowel in Azië zelf als wereldwijd. Voor de hotelbranche zijn de vooruitzichten dus ook al zeer rooskleurig. Vanwege deze sterke vooruitzichten heeft Bouwinvest besloten de allocatie naar de regio Azië-Pacific te verhogen van 20% naar 25% van de totale portefeuille Internationale Investeringen.
Wij richten ons hierbij vooral op de ontwikkelde landen in deze regio zoals Japan, Australië, Singapore, Hong Kong, Zuid-Korea en een aantal steden in China. Deze landen hebben allemaal goed ontwikkelde, transparante en liquide vastgoedmarkten en stellen hoge eisen op het gebied van financiële governance. De groei in deze landen zal zich concentreren in de grotere stedelijke centra. Wij zullen dus vooral investeren in tier-1 steden zoals Tokyo en Osaka in Japan, Sydney en Melbourne in Australië, Shanghai in China en de hoofdsteden van andere landen in de regio Azië-Pacific.
Bouwinvest heeft een evenwichtige vastgoedportefeuille opgebouwd in de Azië-Pacific regio. Deze bestaat voornamelijk uit land-, stad- en sectorspecifieke posities in alle ontwikkelde economieën in deze regio. Onze portefeuille is een mix van core langetermijninvesteringen en een aantal kortetermijninvesteringen die vooral gericht zijn op vermogensgroei. Wij hebben momenteel investeringen in niet-beursgenoteerde fondsen, joint ventures, co-investments, club deals aangevuld met beursgenoteerde vastgoedfondsen. Als gevolg van de enorme interesse in de regio de afgelopen paar jaar, liggen de prijzen van prime vastgoed tamelijk hoog. Voor de korte termijn stellen wij ons terughoudend op en richten we ons op defensieve investeringen die als hedge kunnen dienen bij eventuele marktcorrecties. Bouwinvest heeft recent in winkelvastgoed in Singapore en in logistiek vastgoed in Australië en China geïnvesteerd. Hoewel Bouwinvest in principe voor de lange termijn belegt, kiezen we ook voor liquiditeit als de prijzen in de markt gunstig zijn. In 2015 verkochten we bijvoorbeeld na slechts drie jaar een belegging in kantoorvastgoed in Tokyo; dit leverde een beleggingsrendement van 26% op.
Bouwinvest stelt zich ten doel een aanzienlijke en actieve deelnemer te zijn in fondsen waarin we investeren omdat dit ons in staat stelt invloed uit te oefenen op investeringsbeslissingen en -strategieën. We zijn er sterk van overtuigd dat de samenwerkingsverbanden die we met lokale investeringsexperts en fondsmanagers aangaan essentieel zijn om onze klant de optimale balans tussen risico en rendement te kunnen bieden.
Wereldwijd beursgenoteerd vastgoed
De beursgenoteerde vastgoedportefeuille maakt integraal deel uit van onze portefeuille internationale investeringen. Bouwinvest belegt sinds 2012 in beursgenoteerd vastgoed, inmiddels goed voor circa 20% van de totale internationale portefeuille. De investeringen in beursgenoteerd vastgoed vormen een aanvulling op onze niet- beursgenoteerde portefeuille. Het overgrote deel van de posities wordt gekocht met de bedoeling ze voor langere tijd in de portefeuille te houden, in lijn met de 'buy and hold'-strategie van Bouwinvest. Beursgenoteerd vastgoed vergroot daarnaast echter onze liquiditeit. Omdat deze beleggingen eenvoudig en snel via de beurs te verhandelen zijn, kunnen we gemakkelijker de regio- en sectorallocaties binnen de portefeuille aanpassen. Beursgenoteerd vastgoed verbetert bovendien het risico-rendementsprofiel van de portefeuille, omdat de exposure snel aangepast kan worden aan onze risico- en rendementsdoelstellingen. Beursgenoteerd vastgoed biedt verder de mogelijkheid te profiteren van waardeverschillen tussen niet-beursgenoteerde en beursgenoteerde posities in vastgoed (arbitrage). Bovendien zijn beursgenoteerde investeringen een zeer effectief instrument om vastgoedinvesteringen over sectoren en landen te spreiden, tegen aanzienlijk lagere kapitaalvereisten dan directe investeringen in vastgoed.
De beursgenoteerde portefeuille bestaat momenteel uit veertien verschillende markt-sectorcombinaties met een beperkt, zorgvuldig geselecteerd aantal posities in beursgenoteerde vastgoedfondsen. De samenstelling van de mondiale portefeuille is gebaseerd op onze verwachtingen voor verschillende sectoren in bepaalde landen, waarbij sterk rekening wordt gehouden met de prognoses voor de vastgoedmarkten van deze landen. Door te investeren in beursgenoteerd vastgoed krijgt Bouwinvest de mogelijkheid om in sectoren te beleggen die via niet-beursgenoteerde fondsen moeilijk toegankelijk zijn. Het lukte ons bijvoorbeeld in 2012 om in de Amerikaanse markt voor winkelvastgoed voet aan de grond te krijgen via investeringen in kwalitatief hoogstaande regionale winkelcentra. Omdat dergelijke objecten altijd stevig in handen van beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn, zou het onmogelijk zijn geweest zijn om via niet-beursgenoteerde fondsen een vergelijkbare gespreide exposure aan onderliggend vastgoed te verkrijgen.
In 2015 liep een investering in een closed-end kantorenfonds in Tokyo af, maar door een investering in een beursgenoteerd fonds kregen wij opnieuw toegang tot vastgoed in het zeer goed presterende kantorensegment in de Japanse hoofdstad. Ook hebben wij besloten onze exposure in de kantorenmarkt in de Verenigde Staten uit te breiden, echter wel alleen als de koersen een goed instapmoment bieden. Andere recente investeringen zijn onder meer in vastgoed in de belangrijkste winkelstraten in Japan en in woningen in China.
De manier waarop we bij Bouwinvest onze beleggingsstrategie opzetten en uitvoeren wordt erkend als uniek en innovatief. Omdat de portefeuille zo snel groeit, heeft het Listed Funds team – waar dit jaar een analist bijgekomen is – een systeem ontwikkeld dat niet alleen de huidige portefeuille monitort, maar alle potentieel interessante markten, sectoren en fondsen volgt. Uniek aan dit systeem is dat het is opgezet met externe partners waar nauw mee wordt samengewerkt, omdat de meeste day-to-day werkzaamheden bij deze partners is belegd. Dit alles is nodig voor de dynamische portefeuillebenadering die Bouwinvest ambieert. Hiermee kunnen wij inspringen op kansen die ontstaan door kortetermijn koersfluctuaties en kunnen wij tegen aantrekkelijke voorwaarden instappen, zeker in vergelijking met participaties in illiquide niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen.
Nederlandse investeringen
Residential Fund (open voor externe investeerders)
Goed gevulde pijplijn van meer dan € 690 miljoen
Het Residential Fund leverde een totaalrendement op van 12,5% (2014: 5,1%), met een direct rendement van 3,8% (2014: 3,9%) en een indirect rendement van 8,6% (2014: 1,2%). Het fonds kende een hoge en stabiele bezettingsgraad met een gemiddelde van 97,6%. De huurstijging op vergelijkbare basis bedroeg 3,8% in 2015 (2014: 3,2%), terwijl achterstallige huurbetalingen van 1,1% laag waren (2014: 1,2%). Het dividendrendement over 2015 bedroeg 3,8% (2014: 3,9%).
Het Residential Fund plukte ook in 2015 de vruchten van de groeistrategie die Bouwinvest heeft uitgezet. Gedurende het jaar werden acht uitstekende nieuwbouwprojecten voltooid en opgeleverd, waarvan het merendeel al voor de oplevering volledig was verhuurd. Na investeringen van circa € 466 miljoen in 2015 hebben we ons verzekerd van een pijplijn van 27 nieuwbouwprojecten, die 1.712 appartementen en 395 eengezinswoningen aan onze portefeuille zal toevoegen. We hebben er alle vertrouwen in dat we zullen profiteren van de groeiende schaarste aan hoogwaardige woningen in de vrije huursector, met name in de voor ons belangrijkste markten. Dit betekent dat het fonds goed voorbereid is op de toekomst en de groeidoelstellingen van het fonds op de lange termijn geborgd zijn.
Het herstel van de woningmarkt en de groeiende belangstelling van Nederlandse en buitenlandse investeerders hebben opnieuw tot een gestage waardegroei geleid; de grote vraag en het tekort aan aanbod heeft er voor gezorgd dat de huizenprijzen in sommige gebieden weer het niveau van voor de crisis hebben.
Dit droeg bij aan een positief indirect rendement in 2015 en we verwachten dat deze trend de komende paar jaar zal aanhouden. Dankzij het herstel van de woningmarkt en de uitstekende kwaliteit van de woningportefeuille wist het fonds in 2015 drie nieuwe investeerders aan te trekken.
Ultimo 2015 bestond de vastgoedportefeuille van het Residential Fund uit 216 objecten met een totale waarde van € 3.0 miljard.
Retail Fund (open voor externe investeerders)
Tweeledige strategie begint vruchten af te werpen
Het Retail Fund leverde in 2015 een rendement op van 4,5% (2014: 1,8%). Dit was het resultaat van een direct rendement van 4,4% (2014: 4,5%) en een indirect rendement van 0,1% (2014: -2,7%). De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg 94,2% (2014: 94,4). Het dividendrendement over 2015 bedroeg 4,4% (2014: 4,5%).
Het Retail Fund profiteerde van het toenemende economisch herstel en een sterke stijging van het consumentenvertrouwen, zichtbaar in de waardestijging van de winkelportefeuille in Amsterdam en daarbuiten. Het fonds werkte daarnaast verder aan de verbetering van de portefeuille door investeringen en renovaties van bestaande objecten. Dit gebeurde vanuit dezelfde overtuiging waarmee we ook gedurende de crisisjaren zijn blijven investeren in vastgoed met solide groeivooruitzichten. Ofschoon winkelvastgoed een uitdagende sector zal zijn in de komende jaren, geloven wij dat onze portefeuille, met een goede balans tussen vastgoed gericht op beleving (‘experience’) en op gemak (‘convenience’), op de lange termijn solide rendementen zal blijven opleveren.
De in 2015 voltooide herontwikkelingen sluiten allemaal aan bij onze strategische focus op ‘experience’- en ‘convenience’-gericht winkelvastgoed. Het Retail Fund heeft in 2015 investeringen gedaan ter waarde van € 64 miljoen en heeft plannen om diverse bestaande objecten te renoveren en toekomstbestendig te maken. Het zal hiermee duidelijk zijn dat wij nog volop perspectief zien in deze vastgoedsector.
Een zeer verheugende ontwikkeling was de toetreding van drie institutionele beleggers, naast bpfBOUW, tot het Retail Fund per 1 januari 2016. Hieruit blijkt het vertrouwen van beleggers in de winkelvastgoedsector en de solide reputatie die Bouwinvest heeft opgebouwd in de markt.
In 2015 sloot het Retail Fund nieuwe huurovereenkomsten en verlengde bestaande contracten voor een totaaloppervlak van 38.987 m2. De huurwaarde hiervan bedroeg circa € 10,2 miljoen.
Ultimo 2015 bestond de portefeuille van het fonds uit 42 objecten, met een totale waarde van € 719 miljoen.
Office Fund (open voor externe investeerders)
Dispositie van 14 kantoorpanden ingegeven door optimalisatiestrategie van het Fonds
Het Office Fund realiseerde een rendement van 0,5% in 2015 (2014: 0,1%). Dit is het resultaat van een direct rendement van 4,2% (2014: 5,7%) en een negatief indirect rendement van -3,7% (2014: -5,6%). De gemiddelde bezettingsgraad daalde naar 80,1% in 2015 van 89,9% in 2014. Het dividendrendement was 4,2% (2014: 5,7%). Het negatieve indirecte rendement was deels te wijten aan de sterke gedaalde waarde van het kantorencomplex CentreCourt in Den Haag na berichten over een mogelijk vertrek van een ministerie.
Na meerdere jaren van outperformance was 2015 voor het Office Fund een jaar van consolidatie en portefeuille-optimalisatie, inclusief de verkoop van 14 kantoorpanden die niet meer pasten binnen de strategie van het fonds. Het fonds heeft € 2,7 miljoen geïnvesteerd in het verbeteren van het WTC-complex in Den Haag en voorbereidingen getroffen voor de herontwikkeling van de Citroëngebouwen in Amsterdam.
De Nederlandse kantorenmarkt zal een zeer uitdagende sector blijven, maar de kwalitatief hoogwaardige aankopen op prime locaties die het fonds de afgelopen jaren heeft gedaan tonen aan dat er nog steeds uitstekende kansen zijn. Door de verkoop van eerdergenoemde objecten bestaat de geoptimaliseerde portefeuille nu uit kantoorpanden die alle in onze kernregio's liggen. Wij zien op lange termijn nog steeds perspectief in deze sector en zullen blijven zoeken naar kansen om te investeren in eersteklas kantoorvastgoed.
Een hoogtepunt in 2015 was de toetreding tot het fonds van de eerste institutionele belegger naast bpfBOUW. Het gaat om een Franse verzekeraar, geadviseerd door Amundi. Hieruit blijkt het terugkerende vertrouwen van beleggers in de vooruitzichten voor de kantoorvastgoedsector en in de toekomstbestendigheid van de portefeuille van Bouwinvest.
Dankzij actief asset management en onverminderde investeringen in het verbeteren van de kantoorpanden wist het fonds het afgelopen jaar contracten te verlengen en/of te sluiten voor een totaaloppervlak van 33.965 m², goed voor € 4,2 miljoen aan huurinkomsten in 2015.
Ultimo 2015 bestond de portefeuille van het kantorenfonds uit 16 vastgoedobjecten met een totale waarde van € 478 miljoen.
Healthcare Fund (exclusief voor bpfBOUW)
Twee nieuwe objecten in exploitatie genomen in een zeer veelbelovende markt
In het tweede jaar van het Healthcare Fund is een nettoresultaat van € 1,9 miljoen gerapporteerd en kwam het totaalrendement uit op 7,7%. In 2015 heeft het fonds twee nieuwe objecten in exploitatie genomen. Doordat beide objecten aan de bovenkant van het woon-zorgsegment zitten is de beoogde evenwichtige spreiding over zorgvastgoedsegmenten binnen de portefeuille tijdelijk verstoord. In de pijplijn van het fonds zitten echter diverse projecten die het evenwicht zullen herstellen in lijn met de doelstellingen voor 2018.
Door de toenemende overheveling van de gezondheidszorg van de publieke naar de private sector verwachten we een sterk groeiende vraag naar diensten van betere kwaliteit. Mensen zullen in deze markt meer waar voor hun geld willen. We staan op de drempel van een nieuw tijdperk waarin “one size fits all” niet langer de norm is: consumenten zullen op zoek gaan naar zorg en huisvesting die past bij hun leefstijl en behoeften.
Het uiteindelijke potentieel voor marktpartijen die de zorgvastgoedmarkt in Nederland willen betreden is aanzienlijk. Het vloeroppervlak in deze sector zal naar verwachting toenemen tot 30 miljoen m2 in 2030, waarmee de sector qua omvang zal uitkomen ruwweg halverwege tussen de winkelmarkt en de kantorenmarkt. Vastgoedmakelaars DTZ en CBRE schatten dat het transactievolume in deze sector in de komende vijf jaar kan oplopen tot € 650 miljoen à € 800 miljoen per jaar. Het bpfBOUW-mandaat voor investeringen in de zorgsector is € 300 miljoen voor de komende jaren.
Hotel Fund (exclusief voor bpfBOUW)
Een jaar vol beloften
Het Hotel Fund zag het resultaat stijgen naar € 11,5 miljoen in 2015 (2014: € 9,8 miljoen). Het totaalrendement steeg daarbij naar 8,4% tegen 6,5% in 2014. Hoogtepunt afgelopen jaar was onder andere de aankoop van het Amsteltower Hotel in Amsterdam. Het ging hier om een turnkeyproject, waarvoor een 25-jarig huurcontract werd afgesloten met huurder Meininger, tegen een vaste huur. De verwachte oplevering is in het vierde kwartaal van 2017 en de financiering is in het vierde kwartaal van 2015 van start gegaan.
Daarnaast onderzocht het fonds diverse andere potentiële investeringen. Twee hiervan maken in onze ogen een goede kans om uit te monden in een transactie.
De aanhoudende druk in Amsterdam is goed voor de groeistrategie van het fonds. In het centrum van Amsterdam neemt het aantal hotelkamers duidelijk toe, met name door de komst van nieuwe hotels in het hogere kwaliteitssegment. Enkele van de bekende luxe hotelketens hebben onlangs een vestiging geopend of zijn dit binnenkort van plan. De verwachting is dat de bezettingsgraad en de gemiddelde kamerprijs desondanks op peil blijven, vanwege de almaar groeiende stroom bezoekers aan Amsterdam.
Bouwinvest Development (exclusief voor bpfBOUW)
Grondposities bieden mogelijkheden
Bouwinvest Development boekte in 2015 een positief rendement van 2,7%, vergeleken met een negatief rendement van -16,7% in 2014. Het directe resultaat kwam uit op 4,9% (2014: -2,5%) en het indirecte resultaat bedroeg -2,2% (2014: -14,2%), voornamelijk als gevolg van een significante afwaardering van een grondpositie in Nieuw-Vennep.
De in portefeuille gehouden grondposities winnen weer aan belang. Deze grondposities vertegenwoordigen een potentieel van 1.750 nieuwe woningen.